"요즘 전세 계약, 솔직히 좀 무섭지 않나요?"
"전세사기 뉴스 보면 진짜 남 일 같지가 않아요..."
"집주인이 대출 잔뜩 있으면 전세금 못 돌려받는 거 아냐?"
요즘 부동산 시장에서는 전세 계약할 때
"내 보증금은 내가 지킨다"는 마음가짐이 필수입니다.
✔️ 등기부등본 분석
✔️ 확정일자+전입신고
✔️ 보증보험 가입
✔️ 전세권 설정
이 네 가지를 제대로 챙기기만 해도
전세보증금 리스크를 90% 이상 줄일 수 있어요.
오늘은 2025년 기준으로 전세보증금을 안전하게 지키는 방법을
단계별로 완벽 정리해드릴게요!
전세보증금 위험 요소는 뭘까?
- 집주인 채무 과다
- 집값보다 대출이 많으면? → 집 경매 시 전세금 손실 위험!
- 담보대출 순위 밀림
- 나보다 앞선 채권자가 많으면 → 내 돈 먼저 못 돌려받을 수 있음.
- 불법 건축물, 무허가 주택
- 법적으로 보호 못 받는 경우도 발생.
- 다세대·다가구 다중 계약
- 세입자가 너무 많으면 → 보증금 순위 복잡.
- 깡통전세
- 집값 하락 + 과다 전세금 설정 → 경매로 넘어가면 보증금 회수 어려움.
전세 계약 전: 꼭 해야 할 5단계 체크리스트
1. 등기부등본 열람 (기본 중 기본!)
- 소유자 이름 = 계약자 이름 일치 여부 확인
- 근저당권 설정 여부 확인 (대출금 유무)
- 가압류, 압류, 경매 개시 결정 여부 확인
📌 TIP:
- 근저당 설정금액이 '시세 대비 40% 이하'면 상대적으로 안전.
- 총 대출+전세보증금 합산이 시세 70% 초과하면 위험.
2. 집값(시세) 확인
- 네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등으로 비슷한 매물 시세 조사
- 주변 실거래가 확인해서 '깡통전세' 위험 판단
3. 계약금 입금 전 반드시 소유자 본인 확인
- 대리인이 계약할 경우 위임장, 인감증명서 받아야 함.
- 가능하면 소유자 직접 대면 계약 권장.
4. 확정일자 + 전입신고 필수
- 계약 당일 or 이사 당일 바로 주민센터 가서
- 전입신고 + 확정일자 동시 진행
💬 전입신고 + 확정일자 완료해야
"대항력(세입자 보호권)" + "우선변제권(보증금 먼저 회수)" 둘 다 확보할 수 있습니다.
5. 전세금 반환보증보험 가입 고려
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 이용 가능
- 전세금 반환보증보험 가입 시 → 집주인이 돈 못 돌려줘도 보험사에서 대신 지급
📌 보험료 대략:
- 연 0.1%~0.2% 수준
- 예를 들어 전세금 2억 원이면 연 20만~40만 원 정도
계약 중: 추가로 신경 써야 할 것들
- 계약서에 '특약사항' 명시
👉 예: "임대인의 대출 추가 설정 금지", "경매 개시 시 즉시 계약 해지 가능" - 중도 계약 해지 시 조건 명확히 하기
👉 예: "임대인 과실로 인한 경매개시, 세금 체납 시 계약 해지 및 전세금 즉시 반환"
계약 후: 꼭 해야 할 안전장치
- 이사 완료 → 전입신고 + 확정일자 등록 재확인
- 전세보증보험 가입 완료 확인
- 등기부등본 주기적 모니터링 (3~6개월마다)
👉 집에 근저당권 추가 설정 생겼는지 체크
전세보증금 지키는 심화 옵션
✅ 전세권 설정 등기
- 아예 '전세권'을 등기부에 설정하면
- 주택 매각 시 대항력+우선변제권 자동 확보
- 단점: 비용(등기 수수료+세금) 발생, 집주인 동의 필요
📌 전세금이 크거나 리스크가 높다고 판단되면
전세권 설정까지 고려하는 것도 안전한 선택입니다.
실제 사례로 배우는 전세금 보호
사례 1: 전입신고+확정일자 덕분에 전세금 100% 회수
- 집주인 연체로 경매 넘어갔지만,
- 세입자가 전입신고+확정일자 완료 → 낙찰대금에서 우선 변제 받아 손실 없음
사례 2: 전세보증보험으로 손실 없이 보증금 회수
- 깡통전세 계약했지만 보험 가입
- 집주인이 파산했지만 HUG가 전세금 대신 지급 → 무사히 회수
단계해야 할 일
| 계약 전 | 등기부등본 확인, 시세 조사, 소유자 확인 |
| 계약 당일 | 전입신고 + 확정일자 |
| 계약 후 | 보증보험 가입, 등기부 모니터링 |
| 리스크 대비 | 특약사항 기재, 전세권 설정 고려 |
2025년에도 전세 계약은
꼼꼼하게 준비하면 안전하게 할 수 있습니다.
무조건 "싸다"는 이유만으로 덥석 계약하면 안 됩니다.
기본적인 등기부등본 체크, 전입신고+확정일자, 보증보험 가입만 해도,
당신의 전세보증금을 90% 이상 안전하게 지킬 수 있습니다.
"내 돈은 내가 지킨다."
이 마인드로 꼼꼼하게 계약하세요!