서울과 수도권 부동산을 이야기할 때,
흔히 "마용성" 마포, 용산, 성동구를 묶어 강남 다음 가는 지역이라고 합니다.
그러나 조금 더 깊이 들여다보면,
실제 서울의 미래 핵심 기능을 담당할 곳은 따로 있습니다.
바로 여의도, 마포, 용산입니다.
마용성? 진짜 중심은 따로 있다
성동구는 확실히 교통이 편리하고, 강남 접근성이 뛰어나 부동산 가격이 강세입니다.
하지만 도시의 중심 기능 — 정치, 경제, 문화의 허브 역할 — 을 맡을 곳은 아닙니다.
앞으로 서울의 중심은 이렇게 바뀐다
- 여의도 → 금융, 정치 중심지
- 마포 → 비즈니스, 교통 거점
- 용산 → 주거, 상업, 문화 복합 도시
단순히 아파트값만 보고 판단하는 것이 아니라,
서울이라는 도시의 기능 변화를 읽어야 합니다.
여의도, 마포, 용산: 각각의 미래 전망
1. 여의도
여의도는 대한민국 금융의 심장입니다.
이미 다수의 대기업 본사, 금융기관, 방송사들이 입주해 있으며,
향후에도 정치와 금융의 메카로 자리 잡을 예정입니다.
- 여의도 리모델링 프로젝트 본격화
- 신안산선 개통으로 여의도 접근성 대폭 강화
- GTX-B 노선 통과 예정
여의도는 서울 남서권의 '판교'가 될 가능성이 있습니다.
즉, 주거와 비즈니스 모두 잡는 황금 입지로 부상할 것입니다.
2. 마포
마포는 상암DMC를 비롯한 첨단산업지구가 위치해 있습니다.
또한 신촌, 홍대, 연남동 등 핫플레이스가 몰려 있어 젊은 인구 유입이 활발합니다.
- 대기업 R&D 센터 추가 입주 예정
- 경의선숲길, 연남동 등 힙한 문화 인프라 강화
- GTX-A 노선 신설
마포는 2030년까지 서울 서북권의 핵심 상업지구로 성장할 가능성이 매우 높습니다.
3. 용산
서울 중심부에 위치한 용산은 미군기지 반환 후 대규모 개발이 진행 중입니다.
- 용산정비창 부지 복합개발
- 용산공원 조성 예정
- 초고층 빌딩 개발 계획(100층 이상 타워 가능성)
"서울의 맨해튼" 이 될 가능성이 있는 곳이 바로 용산입니다.
서울에서도 아직 저평가된 숨은 진주들
서울 안에서도 여전히 가격에 비해 가치가 과소평가된 지역이 존재합니다.
은평구 연신내·구산·불광 일대
- GTX-A 개통 예정 (연신내역)
- 수도권 3호선, 6호선 교차
- 재개발·재건축 본격 진행 중
특히 연신내는 GTX 개통 후 강남까지 15분 이내 이동이 가능해지면서,
서울 서북권 교통허브로 자리매김할 전망입니다.
진관지구, 지축지구, 삼송지구
이 지역들은 수도권 3호선 연선에 위치해 있고,
경기도 고양시와 서울 은평구 경계에 걸쳐 있습니다.
- 자연환경 우수
- GTX 및 서부권 광역교통망 수혜 예상
- 신규 주거지로써 신도시급 개발 진행 중
향후 10년 안에 서울 외곽의 프리미엄 주거지로 변모할 가능성이 매우 큽니다.
수도권에서 새롭게 뜨는 거점은?
서울 뿐만 아니라 수도권에서도 새로운 중심도시들이 떠오르고 있습니다.
동탄2 신도시
현재 가장 주목해야 할 곳은 단연 동탄2 신도시입니다.
- SK하이닉스 반도체 클러스터
- 삼성전자 평택캠퍼스 연계 가능성
- GTX-A 동탄역(2028년 예정)
- SRT 동탄역 이미 개통
동탄2는 단순한 주거지가 아니라 산업+주거+상업 복합 기능을 가진 거점도시로 성장할 것입니다.
판교가 IT 중심 신도시로 성장했듯,
동탄2는 반도체 클러스터 기반 첨단 산업도시로 자리매김할 가능성이 큽니다.
조심해야 할 지역은?
부동산은 어디든 상승만 하는 것은 아닙니다.
주의해서 접근해야 할 지역도 분명히 존재합니다.
평택 안중
- 삼성전자 평택캠퍼스 수혜 기대
- 하지만 실제 거리상 멀다
- 평택 중심지와의 거리, 인프라 부족
평택 안중은 평택항 개발과 연결될 경우 잠재력이 있긴 하지만,
당장 5~10년 내 큰 수혜를 기대하긴 어렵습니다.
장기적(20년 이상) 관점에서 접근해야 합니다.
화성 화양지구
- 아파트 공급은 활발
- 그러나 서울, 지제역과 거리상 상당히 멀다
- 주변 배후산업(반도체 등)과의 연결성도 약함
화양지구는 단기 투자보다는 실거주 목적, 혹은 장기 투자로 바라보는 것이 바람직합니다.
서울 부동산은 여의도-마포-용산 중심으로 재편된다
과거 "강남 vs 강북" 구도로 나뉘던 서울은
앞으로 권역별 중심지가 생기는 형태로 재편될 것입니다.
특히 여의도, 마포, 용산을 중심으로 정치, 경제, 비즈니스의 중심이 이동하고,
은평구 연신내, 고양 삼송·지축 등 주변 지역들도 함께 수혜를 볼 가능성이 높습니다.
수도권에서는 동탄2 신도시를 눈여겨보는 것이 가장 현실적이며,
평택 안중이나 화성 화양지구는 긴 호흡으로 접근해야 합니다.