“누구 말이 맞는지는 모르겠고, 지금 내 상황엔 뭐가 맞을까요?”
누구나 한 번쯤 검색해봤을 거예요.
“전세가 나을까, 매매가 나을까?”
근데 검색해도 속이 더 복잡해지죠.
전세는 금리도 낮고 유연하지만 불안하고 매매는 자산이 되지만 무겁고 부담되고
월세는 편하지만 돈 나가는 기분이 크고 청약은 너무 멀고 희박하고...
그래서 남들은 말합니다.
“지금은 관망할 타이밍이다”
“더 떨어질 수도 있다”
“지금 사면 바보다”
하지만 나의 현실은?
계약 만료 다가오고, 보증금 올려달라고, 하고 이사는 해야 할 것 같고, 집값은 아직 비싸고…
이럴 때 필요한 건 시장 이야기 말고, 내 상황에 맞는 결정 기준입니다.
오늘은 "전세냐, 매매냐?" 그 답이 어떻게, 어떤 조건에서 명확해지는지 현실 루틴 중심으로 정리해드립니다.
1. 전세와 매매, 기본적으로 뭐가 다른가요?
| 소유권 | 없음 (임차인) | 있음 (소유자) |
| 안정성 | 계약 기간 제한 | 실거주 가능 (자유로움) |
| 대출 구조 | 전세자금대출 중심 | 주택담보대출 중심 |
| 유동성 | 상대적으로 높음 | 현금화 어려움 |
| 세금 | 세금 없음 | 취득세, 재산세 발생 |
| 리스크 | 전세 사기/보증금 미반환 | 시세 하락, 대출 부담 등 |
📌 핵심은
전세는 유연하고 가볍지만 불안정하고,
매매는 무겁지만 내 공간이자 자산이 됩니다.
2. 지금 내 예산으론 뭘 할 수 있을까?
가장 현실적인 기준은 “지금 가진 돈 + 대출 가능 금액”
거기에 월 납입 가능 수준까지 고려해야 합니다.
예시)
- 총 자산: 3,000만 원
- 전세대출 가능 한도: 1억 2천
- 주담대 가능 한도: 1억 6천
- 월 상환 여력: 약 60만 원
→ 전세 가능 가격: 1억 5천2억2억 2천
→ 매매 가능 가격: 1억 8천
📌 같은 2억짜리 집이라도
전세로 가면 보증금 일부만 필요
매매로 가면 초기 취득세, 등기비용 등 추가됨
💬 “예산이 매매를 가능하게 만들 수 있느냐”가 핵심이에요.
3. 실거주 기간이 핵심입니다
전세는 단기 거주에 적합하고,
매매는 장기 거주 + 정착에 유리합니다.
✔ 이사 예정이 자주 있는 경우
✔ 결혼, 이직, 독립 등 인생 이벤트가 많다면
→ 전세가 유리
✔ 적어도 2년 이상 한 지역에 거주할 수 있고
✔ 출퇴근, 가족생활, 생활권이 안정적이면
→ 매매도 고려할 수 있음
💬 매매는 사는 순간보다 ‘사는 동안’을 설계해야 해요.
4. 전세냐 매매냐, 월 납입만으로도 답이 나옵니다
같은 2억짜리 집, 월 얼마 차이 날까요?
| 보증금 | 1억 8천 | - |
| 전세대출 1.2억 @2.2% | 이자 약 22만 원/월 | - |
| 주담대 1.6억 @3.8% | - | 이자 약 50만 원/월 |
| 기타 세금/관리비 | 적음 | 많음 |
| 총 납입비용 | 약 22만 원 | 약 55~60만 원 |
→ 차이: 월 약 30만~40만 원
하지만
✔ 전세 이자는 소득공제 안 됨
✔ 매매는 ‘내 명의 자산’ + 전세 인상 리스크 無
→ 장기적으로 보면 매매가 더 합리적일 수 있음
5. 청약이 안 되면? 매매가 전략이 됩니다
대부분 “청약 기다리자”라고 하지만,
📌 가점 낮은 2030에겐 기다리는 게 손해가 될 수도 있어요.
| 무주택 유지 | 필수 | 상실 |
| 가점 필요 | O | X |
| 당첨 확률 | 낮음 | 확정 |
| 시세차익 가능성 | 큼 (희박) | 변동성 존재 |
| 시기 조절 | 불가 | 본인 의사로 가능 |
💬 청약 5년 기다려도 못 받으면,
그동안 놓친 기회는 돈으로 환산되지 않아요.
→ 청약 기대 없다면, 지금 매매가 오히려 빠른 자산 루트일 수 있습니다.
6. 전세 리스크도 무시 못 합니다 (2025 기준)
✔ 전세 사기 여전함
✔ 전세보증금 반환 지연 사례 증가
✔ 소형 주택 전세가율 하락 → ‘역전세’ 구조
✔ 전세대출 금리 부담도 증가 중
💬 “예전엔 전세가 무조건 안전했는데…”
→ 요즘은 오히려 조건 나쁜 전세가 더 위험할 수 있어요.
→ 보증금 큰 전세라면, 매매와 리스크 구조가 비슷해질 수도 있음
✅ 나에게 맞는 선택은?
[전세가 맞는 경우]
- 1~2년 이내 이사 계획 있음
- 자금이 부족하거나 대출 어려움
- 매매는 무리 + 청약 기다리는 중
- 생활비 유동성 중요할 때
[매매가 맞는 경우]
- 2년 이상 실거주 확정
- 대출 가능 + 상환 여력 있음
- 월세/전세에 대한 불안감 있음
- 자산 축적 루트로 필요함
지금 나는 전세 vs 매매?
| 지금 계약 만료가 6개월 이내인가요? | □ / □ |
| 현재 지역에서 2년 이상 거주할 예정인가요? | □ / □ |
| 매달 50만 원 이내 상환 가능하신가요? | □ / □ |
| 청약 가점 40점 이하인가요? | □ / □ |
| 정책대출(디딤돌, 보금자리 등) 조건 충족하나요? | □ / □ |
✔ YES가 3개 이상이면 → 매매도 충분히 고려 가능
✔ NO가 많다면 → 전세 or 대기 전략 유지
“남들 말고, 나한테 맞는 게 정답입니다”
전세냐 매매냐,
이건 결국 돈보다
생활,
불안감,
지속 가능성에 대한 이야기입니다.
✔ 나의 현재 상황
✔ 감당 가능한 월 납입
✔ 향후 2년의 인생 흐름
이걸 기준으로 보면,
답은 시장이 아니라 당신 안에 있습니다.
지금 당장 사라는 말도,
절대 사지 말라는 말도 필요 없습니다.
필요한 건
👉 “지금 내가 어떤 삶을 원하는가”
👉 “그 삶에 가장 맞는 선택은 무엇인가”
그걸 체크할 수 있는 기준이에요.