“뉴스에선 올랐다는데, 우리 동네는 조용해요”
“요즘 집값 반등 중이라던데…”
“서울은 다시 올라간다는데…”
“인천은 강세라던데…”
“실거래가 오른다던데…”
근데 나는 가만히 부동산 앱을 열어봅니다. 우리 동네는, 그대로거나 오히려 빠졌습니다.
같은 수도권인데도 옆 동네는 1억 올랐다는 소식을 듣습니다.
내가 사는 아파트는 그대로고 오히려 전세가는 더 빠졌고 호가는 오르는데 실거래는 없음
“뭐지? 나만 바보 된 건가?”
“여기 왜 이렇게 조용하지?”
“이 동네는 왜 안 오를까?”
오늘은 그 질문에 대한 답을
✔ 심리
✔ 데이터
✔ 흐름
✔ 입지
✔ 구조
다섯 가지 키워드로 풀어보려 합니다.
1. “오른다”는 말은 전체가 아닌 일부 동네 이야기입니다
뉴스에서 나오는 ‘반등’은
대부분 서울 강남권, 마용성, 수도권 일부 신축, 실거래 중심지 이야기입니다.
📌 시장은 올라가는 게 아니라,
먼저 움직이는 곳부터 올라가는 겁니다.
✔ 오르는 단지는 이미 조정이 끝나고
✔ 실수요자가 모여들고
✔ 전세가 회복되며
✔ 입지가 압도적인 곳부터 움직입니다
그 외 대부분 지역은
→ 아직 조정 중
→ 거래 실종
→ 실거래가 하락 지속
→ 호가만 유지되는 중
💡 “집값 오른다”는 건 전체가 아니라, 일부만 오르는 국지적 현상입니다.
2. 동네가 ‘올라야 할 이유’가 부족한 경우
집값은 단순히 “지났으니까 다시 오르겠지”가 아닙니다.
올라야 할 이유가 있어야 올라요.
✔ 입지가 과거보다 좋아졌는가?
✔ 교통, 학군, 생활환경이 나아졌는가?
✔ 매물 대비 수요가 늘었는가?
✔ 전세가율이 회복되고 있는가?
✔ 투자자 or 실수요자가 들어오는 흐름인가?
만약 위 항목이 대부분 해당되지 않는다면
그 동네는 당분간 조용할 수밖에 없습니다.
📌 특히 30년 이상 노후 다세대/연립 밀집지는
오히려 하락 속도만 더 빠른 경우도 많아요.
3. 거래가 없으면, 가격도 안 움직입니다
“내가 사는 아파트는 그대로예요.”
그 말은 사실 **가격이 ‘유지되는 중’이 아니라,
‘거래가 안 되고 있는 중’**이라는 뜻일 수도 있어요.
실제 부동산 시장은
✅ 거래가 있어야 가격이 형성되고
✅ 거래가 모여야 상승 흐름이 생기며
✅ 거래가 끊기면 시장은 멈춥니다
✔ 호가만 올라가고 실거래는 없음
✔ 계약이 없다 보니 벤치마킹 가격 자체가 없음
→ 이런 상황이면 가격은 ‘정체’가 아니라 ‘정지’에 가까운 상태예요
💬 조용하다는 건 아직 사람들이 ‘확신을 안 가진 상태’일 뿐입니다.
4. 공급과 수요의 간극: “사는 사람보다 팔고 싶은 사람이 많다”
당장 내가 사는 동네에 매물이 몇 개나 있는지 볼까요?
→ 매매 53개, 전세 42개, 월세 67개…
그런데 최근 3개월 실거래는 고작 2건.
이런 곳이라면 당연히 가격은 움직이지 않습니다.
✔ 실거주자 입장에서는 “싸면 사야지” 생각하지만
✔ 매도자 입장에서는 “이 가격엔 못 팔아” 버티기 들어감
✔ 결과적으로 시장 정체 + 가격 고정 + 거래 실종
이 상황이 무서운 이유:
→ 반등이 어려운 구간에 갇혀버리기 때문
5. ‘집값은 흐름을 타는 자산’이다
부동산은 ‘절대가격’보다
흐름을 따라 움직이는 자산입니다.
✔ 한 단지가 오르면,
→ 그 옆 단지가 꿈틀
→ 주변 입지 동네도 연쇄 반응
✔ 반대로 하락 시기도
→ 중심지부터 외곽으로 파급됨
그런데 내 동네는?
→ 그 흐름에 낄만한 요소가 없을 수도 있어요.
💡 이건 내가 잘못 산 게 아니라,
→ 지금 시장이 내 동네를 주목할 이유가 없는 상태일 수 있다는 뜻이에요.
그래도 괜찮아요. '지금은 안 오르지만, 언젠가는 오를 수 있는 동네'도 있어요
다시 오를 수 있는 동네의 특징은?
✔ 실거주 수요가 확실함 (직주근접, 학교, 교통)
✔ 공급 과잉이 아님
✔ 매물이 정리되는 움직임 있음
✔ 최근 3개월 실거래가 호가에 근접
✔ 향후 교통, 개발 호재 대기 중
→ 이런 조건이 있다면
💬 “지금은 안 오르지만, 기다릴 만한 동네”일 수 있어요
반대로, 오르기 어려운 동네의 신호도 있습니다
❌ 실거래가 계속 하락 중
❌ 전세가율 60% 이하로 떨어짐
❌ 대출 규제에도 안 팔림
❌ 동일 단지에 같은 매물이 계속 올라옴
❌ 매도자만 많고, 실수요자 움직임 없음
→ 이런 동네는 구조적으로 빠지는 중일 수도 있어요
→ ‘기다리면 오를 것’이 아니라, ‘기다려도 안 오를 수 있는’ 곳
📌 내 집이 이렇다면,
지금이라도 전략 조정을 고민해볼 타이밍일 수 있어요
“오르지 않는 집”도, 그 자체가 답은 아닙니다
지금 집값이 안 오르는 건 내가 뭘 잘못해서도 아니고
사기를 당한 것도 아니고 타이밍을 놓쳤기 때문만도 아닙니다
그냥 지금 이 시장이 내가 산 그 동네를 아직 바라보지 않고 있을 뿐입니다.
✔ 반등 타이밍은 다르고
✔ 수요는 변하고
✔ 흐름은 계속 바뀌기 때문에
지금은 조용하지만,
나중에 움직일 수 있는 동네도 반드시 있습니다.
그러니 너무 조급해하지 마세요.
지금 가장 필요한 건
“내 동네의 상태를 정확히 진단하는 것”
그리고 “그에 맞는 다음 플랜”입니다.