아파트에 당첨되면 기분이 참 좋죠.
그런데 막상 계약을 하고 나면 들뜨는 기분도 잠시 바로 부동산 실무 절차가 시작됩니다.
그중에서도 가장 중요한 게 바로 자금조달계획서 작성입니다.
자금조달계획서란 내가 어떤 자금으로 부동산을 취득할지에 대한 상세한 계획을 세워 제출하는 서류인데요,
잘못 작성하면 벌금, 심지어 세무조사까지 받을 수 있어 매우 주의가 필요합니다.
자금조달계획서란?
자금조달계획서는 국토교통부에서 규정한 양식에 따라, 부동산 매매 시 사용된 자금의 출처를 구체적으로 기재해야 하는 문서입니다. 투기 수요를 차단하고 자금 출처를 명확히 하기 위해 도입된 제도이며, 주택 및 토지의 거래에 있어 자금의 흐름을 투명하게 관리하기 위한 목적으로 활용됩니다.
📌 자금조달계획서 제출이 필요한 경우
| 조정지역 주택 | 금액 상관없이 무조건 제출 | 계약일로부터 30일 이내 |
| 비조정지역 주택 | 매매가 9억 초과 시 제출 | 계약일로부터 30일 이내 |
| 토지 | 일부 조건 충족 시 제출 필요 | 계약일로부터 30일 이내 |
🔍 참고: 부동산 거래신고는 중개업자가 도와주지만, 자금조달계획서 내용은 본인이 책임지고 정확히 작성해야 합니다.
제대로 작성하지 않으면?
자금조달계획서에서 허위로 작성하거나 제출하지 않으면 다음과 같은 불이익을 받을 수 있습니다.
- 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금
- 최대 3천만 원의 과태료
- 세무조사 대상 포함
- 자금 출처 소명이 어려울 경우 증여세 부과
🧾 자금조달계획서 작성 항목
자금조달계획서는 크게 자기자금과 타인자금으로 나뉩니다.
1. 자기자금 항목
| 예금 잔액 | 금융기관에 남아 있는 예금 잔액 증빙 필수 |
| 주식·채권 매각 대금 | 매각 시 증권사 거래내역서 제출 필요 |
| 보험 해약 환급금 | 보험사 해지 확인서로 증빙 |
| 퇴직금 중간 정산 | 회사 발급 정산서류 필요 |
| 증여·상속 | 증여세 납부 증빙 혹은 소명자료 제출 필요 |
💡 팁: 소득이 아무리 많아도 예금이 없으면 자기자금으로 인정 안 됩니다.
소득 → 소비로 빠진 후 남은 예금액이 기준이 됩니다.
2. 타인자금 항목
| 금융기관 대출 | 주담대, 신용대출 등 세분화 기재 필요 |
| 임대보증금 | 전세금 활용 시 계약서 제출 필수 |
| 부모님 대여금 | 특수관계자 대여금은 고위험 요소 |
| 기타 차입금 | 지인, 회사 등 기타 대여는 차용계약서 및 입금 내역 필요 |
세무조사 대상이 되는 사례
1. 현금이 많을 때
- 출처 불분명한 현금 → 증여로 의심됨
- “카드 안 쓰고 모았다”는 주장, 세무조사 시 통하지 않음
2. 부모님 돈을 대여로 기재했을 때
- 특수관계자 간 대여금은 연 1천만 원 초과 이자 발생 시 증여로 간주
- 증여세 부과뿐만 아니라 이자소득 원천징수 의무도 발생
🔍 국세청 기준 예금이자율(4.6%) 기준, 약 2억 1천만 원 이상 대여 시 이자 1천만 원 초과 가능
예시: 25억 아파트 분양받은 경우
분양가: 24억
옵션 + 취득세: 약 1억
총 필요 자금: 약 25억
자금조달계획서에는 계약서 상 금액(24억)만 기재하지만, 세무조사 대상 금액은 취득세 포함 총 25억입니다.
👉 즉, 미리 취득세까지 포함해서 자금계획서를 준비해야 세무조사에 대비할 수 있습니다.
공동명의 시 어떻게 해야 할까?
- 각 명의자별로 자금조달계획서 작성
- 공동명의는 종부세·양도세 측면에서 유리할 수 있음
- 단, 배우자가 소득이 없는 경우는 증여세 유의
- 배우자 증여 비과세 한도: 10년 간 6억 원
💡 예: 20억 아파트 공동명의 → 10억씩 명의 시, 배우자에게 6억 이상 증여한 셈이 되어 증여세 대상 가능성
따라서 5:5 명의가 항상 정답은 아닙니다.
전문가 상담을 통해 가장 유리한 명의 비율을 설계하는 것이 좋습니다.
자금조달 증빙 서류, 이렇게 준비하세요
| 예금 | 예금잔액증명서, 통장 사본 등 |
| 주식 | 매도내역서, 입금 내역 등 |
| 보험 | 해지확인서, 환급 내역 |
| 퇴직금 | 정산내역서, 입금내역 |
| 차입금 | 금전차용계약서, 송금내역, 이자지급 내역 등 |
근로소득 원천징수영수증보다 실제 자금 흐름이 명확한 서류가 훨씬 중요합니다.
사후관리까지 생각한 자금조달 전략
- 세금 신고 후에도 매년 사후조사 가능
- 특히 대출 상환 자금 출처까지 관리 필요
- 특수관계자 대여는 이자 소득·상환 스케줄 등 꼼꼼히 준비
핵심 요약
| 작성 대상 | 조정지역 주택 전건, 비조정지역 9억 초과 |
| 제출 시기 | 계약일로부터 30일 이내 |
| 핵심 리스크 | 현금 과다, 특수관계자 대여금, 허위 작성 |
| 사후 조사 | 대출 상환자금, 이자소득 여부 등 매년 조사 가능 |
자금조달계획서는 단순한 서류가 아닙니다.
세무조사의 시작점이자, 절세 전략의 핵심입니다. 허술하게 작성하면 나중에 큰 문제가 될 수 있고, 꼼꼼하게 준비하면 세금도 줄이고 세무조사도 피할 수 있습니다.
단순히 인터넷에서 서식만 보고 작성하기보다는, 전문가 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 맞춤 전략을 수립하는 것이 가장 현명한 방법입니다.