최근 부동산 거래를 준비하는 분들이 가장 많이 물어보는 것 중 하나가 바로
“등기부등본은 어디까지 봐야 하나요?”입니다.
많은 분들이 등기부등본을 한 번 보고 ‘깨끗하네!’라고 안심하곤 하시는데요,
표면적으로 깨끗해 보여도 실제로는 매수 또는 임차를 피해야 하는 위험 요소가 숨어있는 경우가 많습니다.
오늘 포스팅에서는
등기부등본의 기본 구성부터 절대 거래해서는 안 되는 위험한 등기 내용,
그리고 거래 전 꼭 확인해야 할 체크리스트까지
실제 공인중개사의 시선으로 하나씩 자세히 설명드리겠습니다.
등기부등본, 왜 이렇게 중요할까요?
등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다.
쉽게 말해 이 서류는 부동산의 법적인 이력서이자 건강검진표 같은 역할을 합니다.
- 이 집의 진짜 주인이 누구인지
- 집에 담보(빚)가 얼마나 잡혀 있는지
- 법적 분쟁 중인 상태는 아닌지
이 모든 것을 한눈에 확인할 수 있는 문서가 바로 등기부등본입니다.
그렇기 때문에 전세, 월세, 매매 등 어떤 형태의 거래든 계약 전 반드시 발급받아 직접 확인해야 합니다.
등기부등본의 구성: 표제부, 갑구, 을구
등기부등본은 크게 세 부분으로 나눠져 있습니다.
각 항목마다 확인해야 할 포인트가 다르기 때문에 꼼꼼히 읽어야 합니다.
1. 표제부 – 이 집, 진짜 내가 계약하려는 집 맞을까?
표제부는 부동산의 기본 정보가 담긴 부분으로, 말 그대로 신분증과 같은 역할을 합니다.
✅ 소재지(주소), 지번, 구조, 면적, 용도, 대지권 등이 기재되어 있습니다.
확인 포인트
- 실제 집주소와 등기부 주소가 일치하는지
- 건물 용도가 주거용인지 (→ 근린생활시설이면 대출 불가)
- 대지권 비율이 적절한지
주소가 한 글자라도 다르다면 다른 집일 수 있으므로 계약 전 반드시 일치 여부를 확인해야 합니다.
2. 갑구(甲區) – 현재 집주인이 누구인지, 과거에 어떤 일이 있었는지
갑구는 소유권과 관련된 모든 기록이 담겨 있는 영역입니다.
✅ 현재 소유자, 소유권 변동 내역, 압류, 가압류, 가처분 등 제한사항을 확인할 수 있습니다.
확인 포인트
- 계약 상대방이 실제 소유자인지
- 압류, 가압류, 가처분 등 소유권 제한사항이 있는지
- 과거에 경매 이력 등 소유권 문제가 있었는지
주의!
갑구에 ‘압류’ 또는 ‘가압류’가 표시되어 있다면, 소유자의 채무로 인해 부동산이 법적으로 묶여 있는 상태입니다.
이 경우 소유권 이전이 불가능하거나 복잡한 소송이 따라올 수 있으므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.
3. 을구(乙區) – 집에 빚이 얼마나 잡혀 있는가?
을구에는 소유권 외의 권리 관계가 기재되어 있습니다.
즉, 이 집이 얼마나 빚을 지고 있는지, 또는 다른 권리자가 얽혀 있는지를 확인하는 부분입니다.
✅ 근저당권, 지상권, 전세권, 임차권, 담보 가등기, 환매권 등
확인 포인트
- 근저당권이 있는지 → 시세 대비 70% 이하면 상대적으로 안전
임차권 등기가 있다면 보증금 반환 이슈 발생 가능성전세권이 설정되어 있다면 매매나 임대 시 해소 방안 필요
절대 매수하면 안 되는 위험한 등기 항목
등기부등본에 아래 항목이 보인다면, 절대 계약을 진행해서는 안 됩니다.
🔴 1. 소유권 이전 청구 가등기
- 소유권을 아직 넘기지 않았지만, 넘기기로 한 사람의 권리 예약
- 추후 본등기를 하면 뒤에 있는 모든 등기사항을 말소시킬 수 있음
➡ 위험도: 최고
➡ 조치: 가등기 해소 없이 매수는 절대 금지
🔴 2. 담보 가등기
- 채권자가 빌려준 돈을 담보로 잡고 “돈 안 갚으면 내가 이 집 가져갈게” 하는 내용
➡ 실제로 돈을 갚지 못하면 본등기 후 채권자가 소유권 취득 가능
➡ 매수인의 소유권 무효 가능성 높음
🔴 3. 처분금지 가처분
- 부동산 관련 법적 분쟁이 진행 중이라는 뜻
- 상대방이 소송 전 부동산 처분을 막기 위해 신청
➡ 계약하더라도 향후 소송 결과에 따라 소유권이 박탈될 수 있음
🔴 4. 환매 등기
- 매도인이 일정 기간 내 다시 부동산을 되살 수 있는 권리
➡ 환매권이 행사되면 현재 매수인이 소유권을 다시 넘겨야 하는 상황 발생
➡ 제3자에게 처분도 가능하지만 분쟁 가능성 매우 높음
그 외에도 주의해야 할 등기 문구
| 압류 | 국가기관 또는 채권자의 채무 회수 목적 |
| 가압류 | 소송 전 채권보전을 위한 임시 조치 |
| 가처분 | 법적 분쟁 중, 처분 방지 목적 |
| 근저당권 | 은행, 금융기관의 담보 대출 설정 |
| 임차권 등기 | 기존 임차인이 보증금을 못 받은 상태 |
이러한 문구가 등기부에 찍혀 있다면, 계약 전 전문가 상담 또는 권리 분석이 반드시 필요합니다.
전세·매매 계약 전 체크리스트
| ✅ 소유자 확인 | 갑구에 명시된 소유자와 계약 상대방이 동일한가? |
| ✅ 용도 확인 | 표제부의 용도가 주거용인가? 근린생활시설이면 대출 불가 |
| ✅ 주소 확인 | 표제부의 주소와 내가 보려는 집 주소가 일치하는가 |
| ✅ 근저당권 확인 | 시세 대비 70% 이하인지 |
| ✅ 임차권/전세권 등기 | 이전 세입자 보증금 문제 있는지 |
| ✅ 가등기/가처분 여부 | 소유권을 위협하는 요소는 없는지 |
| ✅ 말소사항 포함 확인 | 전체 이력을 보려면 말소 포함으로 발급 |
등기부등본, 거래 전 가장 강력한 방어 수단입니다
등기부등본은 단순한 문서가 아닙니다.
수천만 원에서 수억 원까지의 전세금, 매매대금을 지킬 수 있는 법적 증거자료이자 방패막이입니다.
✅ 직접 떼어보세요
✅ 말소사항 포함으로 꼼꼼히 읽어보세요
✅ 의심가는 등기는 전문가와 꼭 상의하세요
그리고 무엇보다, “깨끗해 보인다”는 이유로 무작정 안심하지 마세요.
확실한 권리분석이 선행될 때만이 안전한 부동산 거래가 이루어질 수 있습니다.