“공시가격 올랐다는데, 그게 내 통장에서 얼마가 더 나가는 거죠?”
1월에 조용히 발표된
2025년 표준지 공시지가와 표준주택 공시가격 인상.
뉴스에서는 이렇게 말합니다.
“전국 평균 공시지가 2.93% 상승”
“서울은 3.92%까지 올라”
“공시지가 오르면 보유세 인상 불가피”
근데 사실, 이 말들이 체감이 잘 안 됩니다.
"그래서? 내가 얼마 더 내야 하는데요?"
오늘은
공시지가(공시가격)가 오르면 내 세금이 얼마나 늘어나는지,
✔ 재산세
✔ 종합부동산세(종부세)
✔ 세부담 상한선
✔ 실제 사례
까지 아주 쉽게 풀어드릴게요.
공시지가, 그게 뭐죠?
공시지가 = 토지의 기준가격
공시가격 = 주택(아파트·단독·연립 등)의 정부가 정한 가격
이게 중요한 이유?
바로 아래 세금들의 기준이 되기 때문입니다.
- 재산세
- 종합부동산세
- 건강보험료
- 각종 부담금
- 양도소득세 계산 시 기준
- 기초연금 수급 기준
💡 즉, 공시가격이 오르면 → 세금과 각종 공공요금이 따라 오릅니다
2025년 공시가격, 얼마나 올랐나요?
국토부 발표에 따르면
- 전국 평균 공시지가: 전년 대비 2.93% 상승
- 표준 단독주택 공시가격: 평균 1.96% 상승
- 서울 표준지: 평균 3.92% 상승
- 세종·부산 등 일부 지역은 4~5%대 상승
🔎 현실화율(시세 대비 공시가 반영비율)은 2020년 수준으로 동결됐기 때문에
→ 급격한 세금 폭탄은 피했지만,
→ 시세 상승분은 공시가에 반영됨
공시가격이 오르면 내 세금은 얼마나 오르나요?
여기서 중요한 건
단순히 몇 % 올랐느냐보다
✔ 내 공시가격 구간
✔ 공정시장가액비율
✔ 세율
✔ 상한선 적용 여부
이 4가지가 실제 세금에 영향을 준다는 겁니다.
재산세 계산 구조 (2025년 기준)
- 공시가격 × 공정시장가액비율(60%) = 과세표준
- 과세표준 × 재산세율
- 세부담 상한선: 전년도 대비 재산세는 최대 105~130%까지만 인상
예시)
📍 공시가격 3억 원 → 과세표준 = 3억 × 60% = 1.8억
📍 재산세율 (1억~3억 구간): 0.3%
📍 재산세 = 1.8억 × 0.003 = 약 54만 원
→ 전년도 대비 3% 공시가 상승 시,
→ 과세표준 1,854만 원 증가 → 세금 약 1.6만 원 추가 부담
💡 공시가 1억 오르면, 재산세는 약 15~30만 원 추가될 수 있어요.
💥 종합부동산세는 누가 내나요?
2025년 기준
📌 1세대 1주택자: 공시가격 9억 초과 시 과세
📌 다주택자: 주택 합산 공시가격 6억 초과
✔ 종부세는 재산세와 달리 세율이 높고, 누진적 구조
✔ 공시가 10억 → 종부세 수십만 원~수백만 원 이상 부담 가능
📌 단, 2025년은 1세대 1주택 고령자 장기보유 공제 최대 80% 적용
→ 장기 실거주자는 세금 완화 가능
실제 사례로 보기: 서울 84㎡ 아파트
- 2024년 공시가격: 6억 원
- 2025년 공시가격: 6억 3천만 원 (5% 상승 가정)
- 공정시장가액비율: 60%
- 과세표준: 3억 7,800만 원
- 재산세율(3억 초과~6억 이하 구간): 0.4%
→ 재산세 = 약 151,200원 증가
한 줄 요약:
📌 공시가격 3천만 원 올라도
→ 재산세 15만 원 정도 늘어날 수 있음
나한테 진짜 영향 있을까?
아래 항목 중 3개 이상 해당되면, 세금 인상 체감 가능성 높음
✔ 공시가격 3억 이상 주택 보유
✔ 서울, 세종, 부산 등 상승 지역 거주
✔ 재산세 고지서 받을 예정
✔ 작년보다 시세 상승 체감 있음
✔ 전세자금대출 시 금리 인하 가능 구간 사라짐
📌 특히 1주택 실거주자라도
→ 공시가 6억 이상이면 재산세 부담이 체감될 수 있습니다
세금 줄이는 실전 팁 (2025년 기준)
✔ 공시가격 열람 & 이의신청 (4월)
→ 이상하게 높은 공시가 확인 시 이의제기 가능
→ 부동산공시가격 알리미 이용
✔ 1세대 1주택 장기보유 공제 신청
→ 고령 + 장기 실거주 시 종부세 최대 80% 공제
✔ 다주택자 양도 고민 중이면 시기 조절
→ 공시가 인상으로 양도세 계산 기준도 달라짐
✔ 가족 간 증여 시 공시가격 기준 중요
→ 증여세 부담은 공시가에 따라 달라지므로 사전 시뮬레이션 필요
공시가격, 숫자보다 중요한 건 “내 상황에서의 변화”
공시가격이 3% 올랐다고
누군가는 세금이 2만 원 오를 수도 있고,
누군가는 종부세가 200만 원 늘 수도 있습니다.
숫자만 보지 말고
✔ 내 공시가격 구간
✔ 내가 내는 세금 항목
✔ 감면 조건, 공제 요건 을 함께 보셔야 진짜 '내 세금'을 예측할 수 있어요.
“올랐다는 말보다, 얼마나 오를지를 아는 게 내 돈을 지키는 첫걸음입니다.”