“가점도 없고, 특별공급도 없고... 그럼 이제 뭐부터 해야 하죠?”
요즘 청약 이야기, 들어보면 다들 이렇습니다.
“가점 70점인데 떨어졌어요.”
“생애최초에 유자녀여야만 당첨되던데요?”
“신혼특공 넣었는데 낙첨 문자만 5번째예요.”
그리고 그럴 때, 나도 문득 생각하게 되죠.
“난 애도 없고, 결혼도 안 했고, 가점도 없고... 그럼 집은 절대 못 사는 건가?”
그 질문이 머릿속에 계속 맴돌 때,
어디서부터 뭘 시작해야 할지 막막해집니다.
그렇다면 오늘은, 청약은 글렀다고 느끼는 2030이 집을 사기 위해 ‘처음으로 해야 할 일들’을
단계별로 정리해보겠습니다.
1. 청약이 ‘안 되는 이유’를 받아들이자
청약은 희망이 아닙니다. 조건입니다.
✔ 청약통장 가입기간 2년 이상
✔ 무주택 세대주
✔ 가점 요소 (무주택기간, 부양가족수, 통장 납입횟수)
✔ 특별공급 조건: 신혼부부 / 생애최초 / 다자녀 / 노부모부양 등
이 조건들 중 하나라도 충족되지 않으면
당첨 확률은 거의 ‘제로’에 가깝습니다.
📌 특히 가점 30점 미만은 경쟁률 100:1에서도 희망이 적습니다.
💬 “안 되는 걸 기다리는 것보다, 가능한 걸 찾는 게 빠릅니다.”
2. 현실 자금부터 계산하자 (청약보다 선행돼야 할 것)
“돈이 없어서 청약하려는 거예요”라는 말,
많이 하시죠.
하지만 정작,
자기 자산 구조가 어떤지 모르는 경우가 많습니다.
✔ 현재 순자산이 얼마인지
✔ 예적금과 투자금 비중은 어떤지
✔ 대출을 얼마나 받을 수 있는지
✔ 매달 얼마까지 상환 가능한지
이걸 모르면 청약도, 매매도 전략이 없습니다.
예시)
- 예적금: 2,000만 원
- 월세 보증금 회수 예정: 1,000만 원
- 총자산: 3,000만 원
- 월 상환 여력: 약 60만 원
- 디딤돌 or 보금자리론 대출 가능 한도: 약 1.5억 원
→ 그렇다면 최대 1.8억 수준의 주택 매입 가능성 확보
💡 청약은 가능성이고, 자금은 현실입니다. 먼저 현실을 파악해야 합니다.
3. 갭투자? 나도 가능해요 (전세 세팅 전략)
청약은 대기 전략이라면,
갭투자는 행동 전략입니다.
💬 “투자자는 하는데, 나는 왜 못 해?”
→ 조건만 되면 실수요자도 가능합니다.
전세가율 80% 이상 지역을 찾으면
내 자본 2~3천만 원으로도 집을 살 수 있는 구조가 나옵니다.
예시)
- 인천 미추홀구 빌라
- 매매가: 1.2억
- 전세가: 1억
→ 실투자금 2천만 원 (취득세 제외)
✔ 세입자 전세 보증금이 매입가의 대부분을 커버
✔ 나는 전세 계약 이후 실거주 입주
✔ 대출 거의 없이도 가능
📌 전제: 실거주 의지 + 안정적인 전세 세팅 필수
4. ‘서울은 어렵다’는 걸 인정하는 순간이 시작이다
“서울은 꼭 살아야 해.”
“이왕이면 강남, 아니면 마포, 아니면 9호선 역세권…”
그렇게 조건을 붙이면
가능한 동네가 제로가 됩니다.
💡 대신 이렇게 물어보세요.
✔ 직장까지 1시간 이내 출퇴근 가능한 곳은 어디?
✔ 전세가율 높은 지역은 어디?
✔ 실거주 인프라가 괜찮은 신축은 어디?
실제 추천 지역 (2025년 기준)
- 경기도: 의정부·군포·안산·시흥
- 인천: 서구·부평구·미추홀구
- 지방 광역시: 대구 동구, 울산 북구, 창원 성산구 등
📌 서울 아니면 안 된다는 고집을 내려놓는 순간,
가능한 집이 보입니다.
5. 대출 제도는 ‘청약보다 내 편’일 수 있다
청약은 확률이지만,
정책 대출은 자격만 되면 거의 확정입니다.
| 디딤돌대출 | 2.5억 | 1.85~2.7% | 무주택자 / 연소득 6천 이하 |
| 보금자리론 | 5억 | 3.25~3.9% | 주택가격 6억 이하 / 무주택자 |
| 청년 전월세 | 1억 | 1.5~2.0% | 만 34세 이하, 연소득 5천 이하 |
✅ 디딤돌은 만 30세 이상이면 단독세대주도 신청 가능
✅ 보금자리는 다소 완화된 조건으로 진입 가능
✅ 전세자금 대출로 자금 융통도 가능
💬 청약에 목매느라 정책대출 기회를 놓치지 마세요.
6. 청약 말고도 내 집을 갖는 루트는 충분하다
| 소형 구축 매입 | 오래된 다세대·연립 매입 | 실입주 + 자산 형성 초기용 |
| 신축 빌라 | 저가 신축 실거주용 | 신축 선호 + 출퇴근권 중요할 때 |
| 갭투자 | 전세 세팅 + 매입 | 실투자금 적을 때 |
| 분양권 매수 | 분양권 전매 매입 | 지역 선점 전략용 |
| 비규제지역 신축 매매 | 대출 규제 피하면서 | 실거주 + 대출 활용자 |
📌 핵심은:
청약만 바라보다 기회를 놓치느니,
움직이면서 경험을 쌓고 가능성을 넓히는 것이 낫다는 점입니다.
청약이 안 된다고, 끝은 아니다
청약은 좋은 제도입니다.
하지만 모든 사람에게 기회를 주진 않습니다.
✔ 내 상황에서 가능한 자금을 파악하고
✔ 지금 사서 살 수 있는 집을 찾아보고
✔ 대출 제도를 적극 활용하고
✔ 거주 지역 기준을 유연하게 정하고
✔ 현실적인 진입 루트를 알아보는 것
그게 바로,
“청약 안 되는 나”가 집을 가질 수 있는 방법입니다.
💬 “청약은 기회지만, 나는 내 방식대로 시작할 수 있다.”
지금 그 시작을 해볼까요?