"전세계약, 중간에 깨야 할 때 어떻게 해야 할까?"
"입주 전인데 계약 파기하면 계약금 돌려받을 수 있을까요?"
"집주인이 일방적으로 계약 파기할 수 있나요?"
"세입자가 나가고 싶어도 위약금 내야 한다던데..."
전세계약 파기는 누구나 피하고 싶지만,
현실에서는 이사 계획 변경, 집주인 사정, 급작스러운 집값 하락 등으로
어쩔 수 없이 계약을 파기하는 상황이 발생합니다.
그럴 때 손해를 최소화하려면 법적 권리와 절차를 정확히 알아야 합니다.
오늘은 2025년 기준으로 전세계약 파기 시 반드시 주의해야 할 5가지 포인트를
실전 중심으로 정리해드릴게요!
이 글 하나로 '위약금 분쟁'도 막고, '보증금 손해'도 예방할 수 있습니다.
먼저, 전세계약 파기 종류부터 이해하자
구분설명
| 세입자 측 파기 | 세입자가 계약을 중도 해지하는 경우 |
| 집주인 측 파기 | 집주인이 계약을 일방적으로 해지하는 경우 |
| 상호 합의 파기 | 세입자와 집주인이 서로 합의해서 계약 종료하는 경우 |
전세계약 파기 시 주의할 점 5가지
1️⃣ 위약금 규정 제대로 이해하기
원칙:
- 계약 당사자 일방 파기 시 위약금 발생
- 계약서에 명시된 규정이 우선 적용
일반적 사례:
- 세입자가 파기 → 계약금 몰수(입주 전) or 중도금+손해배상 요구(입주 후)
- 집주인이 파기 → 계약금 2배 반환 (민법 제565조 '해약금' 규정)
📌 꿀팁:
계약서 특약사항에 위약금 조항을 명확히 해두는 게 안전합니다.
2️⃣ 계약금 vs 중도금 반환 문제
- 입주 전 파기
- 세입자가 파기하면 계약금 돌려받기 어렵다. (보통 몰수)
- 집주인이 파기하면 계약금 2배 돌려줘야 한다.
- 입주 후 파기
- 잔여 보증금 정산 필요
- 손해배상(예: 공실로 인한 손실) 문제가 얽힐 수 있음
3️⃣ 파기 통보는 반드시 서면으로
- 전화, 카톡 통화로만 통보하면 나중에 입증 어렵습니다.
- 내용증명 우편으로 계약 해지 의사 전달이 가장 확실합니다.
📌 통보 타이밍:
- 입주 전: 최대한 빨리 통보
- 입주 후: 계약 종료 1~3개월 전 통보 (특약사항 확인 필수)
4️⃣ 실입주 목적이면 집주인도 계약 갱신 거절 가능
- 집주인이 실거주하려는 경우 → 계약갱신청구권 거절 가능
- 단, 진짜 거주해야 하고 거짓일 경우 세입자가 손해배상 청구 가능
실전 포인트:
실거주 입증은 '전입신고+6개월 이상 실제 거주'로 판단됩니다.
5️⃣ 파기 사유에 따라 손해배상 청구 가능
상황세입자/집주인 손해배상 가능성
| 세입자 일방 파기 (입주 전) | 계약금 몰수 가능 |
| 집주인 일방 파기 (입주 전) | 계약금 2배 반환 + 추가 손해배상 가능 |
| 집주인 실거주 거짓 통보 | 세입자가 손해배상 청구 가능 |
| 세입자 중도퇴거로 공실 발생 | 집주인이 손해배상 청구 가능 (단, 실제 손해 입증 필요) |
전세계약 파기 실전 예시
사례 ① 세입자 입주 전 계약 파기
- 계약금 500만 원 걸고 계약했지만,
- 세입자 사정으로 입주 포기 → 계약금 몰수
✅ 교훈:
입주 전 파기는 계약금 포기 감수해야 한다.
사례 ② 집주인 실거주 이유로 계약 갱신 거절
- 집주인이 "실거주할 것"이라며 갱신 거부
- 알고 보니 다른 사람에게 매도
- 세입자, 집주인 상대로 손해배상 소송 제기 → 일부 승소
✅ 교훈:
집주인 실거주 주장은 반드시 진정성 검증 필요
전세계약 파기할 때 세입자 vs 집주인 주의사항
입장주의해야 할 것
| 세입자 | 계약금 포기 각오, 서면 통보, 손해배상 리스크 체크 |
| 집주인 | 2배 배상 의무, 실거주 입증 부담, 명도소송 리스크 |
전세계약 파기 체크리스트
항목해야 할 일
| 위약금 규정 확인 | 계약서 내용 먼저 체크 |
| 통보 방법 | 서면(내용증명) 통보 |
| 손해배상 여부 검토 | 계약 당사자 일방 파기 시 손해 계산 |
| 실거주 여부 입증 필요 | 집주인 거절 시 실거주 계획 검토 |
| 협상 시 부드럽게 접근 | 분쟁 최소화를 위해 협상 여지 남기기 |
전세계약 파기는
단순히 "나 안 할래요"로 끝나는 문제가 아닙니다.
계약금,
손해배상,
파기 통보,
실거주 증명까지
모든 절차를 법적으로 깔끔하게 처리해야
시간과 돈을 아끼고, 분쟁을 막을 수 있습니다.
"계약을 깰 때일수록, 더 철저하게 준비하세요."