“좋은 줄만 알았는데, 알고 보면 빠져나올 수 없는 함정일 수도 있습니다”
“이 동네 전세가 정말 싸요.”
“보증금 천만 원에 방이 이렇게 넓어요.”
“서울인데도 월세 포함해서 40만 원이면 끝나요.”
전세를 구할 때, 이런 말 한 번쯤 들어보셨죠?
심지어 부동산 앱에 들어가 보면
보증금 몇 백, 월세 몇 만 원짜리 매물들이 수도권 외곽에도 즐비합니다.
그런데 정말 조심하셔야 합니다.
전세가 싸다는 건, 반드시 이유가 있고, 때론 치명적인 리스크일 수 있습니다.
오늘은
‘전세가 싸다 = 좋다’는 착각이 왜 위험한지, 그리고 어떨 땐 절대 계약하면 안 되는지
실전적으로, 사례 중심으로 정리해드립니다.
1. 전세가 싸다는 건 = 집값 대비 수요가 낮다는 뜻입니다
부동산 시장에서
‘전세가 싸다’는 건 단순히 착한 집주인이 아니라,
✔ 전세 수요가 적거나
✔ 집값 대비 가치가 낮거나
✔ 수요보다 공급이 많은 ‘시장 약세 지역’일 가능성이 높습니다.
예시)
- 매매가 2억짜리 빌라인데 전세가 4천만 원
→ 전세가율 20%대
→ “살려는 사람도 없고, 전세도 안 나가서 싸게라도 돌리는 중”
📌 전세는 집값을 떠받치는 지지대입니다.
전세가 너무 낮으면, 그 집값 자체도 무너질 수 있어요.
2. 전세가 싼 곳은 세입자 입장에서 ‘우선순위가 낮은 지역’입니다
전세 계약이 계속 돌아가려면
나간 세입자를 대체할 누군가가 필요합니다.
그런데 싸게 나온 전세는 왜 싸냐면… 그 ‘다음 세입자’가 없기 때문이에요.
✔ 위치 불편
✔ 주변 상권 없음
✔ 대중교통 멀고
✔ 학교나 병원 없음
✔ 심지어 노후화 + 관리 부실
💬 “싸서 들어갔는데, 나갈 땐 아무도 안 들어오려는”
→ 보증금 못 받거나 수백만 원 깎아줘야 하는 상황 생깁니다.
3. 전세가 낮으면, 사고 났을 때 보증금 돌려받기 어렵습니다
전세보증금 반환은
“내가 먼저 들어갔느냐”
“내가 ‘선순위’냐”
“집값이 그걸 커버하느냐”
에 따라 갈립니다.
그런데 집값 자체가 낮고,
전세가율이 낮은 곳이라면?
✔ 경매 나가도 낙찰가 < 보증금
✔ 전입신고, 확정일자 있어도 돈 못 돌려받음
✔ 집주인 다주택자면, 보증보험 가입 자체가 불가
📌 실제 사례)
- 수도권 외곽 A구, 보증금 2천만 원
- 집값 8천만 원
- 경매 낙찰가 5천만 원 → 선순위 대출 + 후순위 전세 = 모두 손실
4. 전세 사기 위험 지역일 확률 높습니다
전세가 싼 곳은 전세 사기의 온상이 되기 쉽습니다.
왜?
- 싸기 때문에 신중하지 않은 사람을 끌어들이기 쉽고
- 가격이 낮으니 보증금 다수 세팅 → 허위 계약 구조로 사기 유도
- 집값보다 전세보증금이 높게 세팅되는 역전세 구조도 존재
실제 패턴
- 갭투자자가 다세대 수십 채 구매
- 고의로 높은 전세금 세팅
- 중개사 통해 계약 몰아넣기
- 잠적 or 법인 파산 → 보증금 날림
💡 전세가 너무 싼데, 구조 설명이 복잡하고
‘오늘 계약해야 된다’는 식이면 일단 멈추세요.
5. 전세가 싸면, 그 동네 매매가도 하락 중일 수 있습니다
전세가는 단순히 ‘전세 수요’를 나타낼 뿐만 아니라
지역 부동산의 체력을 보여주는 지표입니다.
전세가율 하락 = 매매 수요 둔화 + 투자매력 하락 + 시장 위축
즉,
✔ 싸서 들어갔는데
✔ 보증금 못 돌려받고
✔ 집값도 안 오르고
✔ 심지어 관리도 부실한
→ **‘탈출도 어려운 동네’**가 될 수 있습니다.
6. ‘싸다’는 건 결국 내 미래의 리스크를 산다는 뜻입니다
전세는 본질적으로
“목돈을 맡기고, 그 기간 동안 살 수 있는 권리”입니다.
하지만 그 목돈이 안전하지 않다면?
리스크 리스트
- 내 보증금을 못 돌려받는 상황
- 다음 세입자 못 구해 이중 부담
- 매도도 어려워진 고립 상황
- 소송/분쟁 등 법적 분쟁 발생
- 이사 타이밍 못 맞춰 직장/학업 문제 발생
💬 전세가 싸다고 좋아할 게 아니라,
“이 돈을 나중에 되찾을 수 있는가?”를 먼저 생각해야 합니다.
전세는 싸서 좋은 게 아니라, 안전해서 좋은 겁니다
부동산에서 저렴함은 축복일 수도, 저주일 수도 있습니다.
✔ 가격이 싸더라도
✔ 전세가율이 낮고
✔ 다음 세입자가 안 들어오고
✔ 집값이 오르지 않고
✔ 심지어 보증금도 못 돌려받을 가능성이 있다면
그건 **‘싼 게 아니라 위험한 매물’**입니다.
💬 전세는 집이 아니라, 내 돈을 먼저 봐야 하는 계약입니다.
가격보다 중요한 건
→ 안전성
→ 유동성
→ 시장성입니다.
✅ 실전 체크리스트
‘전세가 싸다’는 이유만으로 계약하지 않으려면 꼭 확인하세요
| 등기부등본 | 근저당/압류/임차권 등 확인 |
| 전세보증보험 가입 여부 | HUG, SGI 등 확인 가능 |
| 최근 거래 시세 | 실거래가 사이트 or 중개사 직접 문의 |
| 관리비 구조 | 월 평균 관리비 + 공용비 내역 확인 |
| 전입신고 가능 여부 | 확정일자 + 전입 필수 조건 |
| 인근 전세 수요 | 다음 세입자 수요 파악 (중개사, 카페 등 활용) |