집 계약할 때 ‘특약사항’ 안 쓰면 생기는 문제들 실수 한 줄이 수백만 원 손해로 돌아올 수 있어요!

 

“계약할 땐 분명 말로 다 얘기했는데요…”

“중개사가 ‘이건 당연한 거예요’ 해서 그냥 넘어갔어요.”

“특약을 따로 안 썼더니, 나중에 책임질 사람이 아무도 없더라고요.”

 

부동산 거래에서
계약서 본문만큼 중요한 게 바로 ‘특약사항’입니다.
사소한 내용 같지만, 이 특약 한 줄이
몇백만 원, 심지어 소송까지 가는 상황을 막아주는
‘법적 방패’가 되어주기도 하죠.

그런데 실제로는
계약 당시 말로만 약속하고 특약은 안 쓰는 경우가 정말 많습니다.
그러다 보니,
입주일 지연, 하자 미보수, 옵션 누락, 잔금 갈등 등
분쟁이 생겼을 때 보호받지 못하는 사례가 줄줄이 발생하죠.

오늘은
집을 계약할 때 ‘특약사항’을 반드시 써야 하는 이유와
‘안 쓰면 어떤 문제가 생기는지’,
실제 사례를 통해 하나씩 정리해드릴게요.

---

특약사항이란?

부동산 계약서에 쓰는
‘별도 조건’ 또는 ‘구두 약속의 서면 명시’입니다.

✔️ 표준계약서에는 포함되지 않는
구체적인 입주 조건, 하자 수리, 옵션 포함 여부 등을 명시

✔️ 법적으로 ‘계약 효력’을 가지며
분쟁 발생 시 증거 자료로 채택됨

---

특약사항 안 쓰고 생긴 실제 문제 사례

1. “에어컨 준다더니 안 줘요”

• 계약 당시 구두 약속: 에어컨, 붙박이장 포함
• 특약 없음 → 입주 후 빈집
• 중개사는 “말만 들었지 책임 없다”
  → 법적 분쟁 시, 증거 부족으로 원상 복구 불가

2. “전세금 반환, 연장 불가 갑자기 통보”

• 계약 당시: ‘1년 더 연장 가능’ 언급
• 특약 없음 → 집주인 잔금 요구하며 재계약 거절
• 세입자 급히 이사 비용 + 이자 손해 발생

3. “입주 당일에 누수 터졌어요”

• 하자 수리 조건 언급됐지만 특약 없음
  → 매수인 부담으로 수백만 원 수리비 발생
  → 소송도 어려움 (책임 소재 불분명)

---

꼭 작성해야 할 대표 특약사항 6가지

항목작성 이유

옵션 제공 명시 (가전, 가구 등)	‘말로만 준다’는 건 무의미. 목록·상태 명시 필수
잔금일/이사일 조정 조건	구두 약속은 무력. 날짜와 유예 조건 명확히
하자 수리 조건	누수, 결로, 곰팡이 등 수리 책임자와 범위 명시
부동산 보증보험 관련 조건	임대인 보증보험 미가입 시 책임 명시
공용비 미납/관리비 정산	정산 주체, 기준일 명확히 써야 분쟁 예방
반려동물 사전 동의 (임대차)	분쟁 소지 큰 항목, 사전 합의 중요

 

---

특약사항 작성 팁

1. 구체적으로 써야 법적 효력 O
→ “가전제품 포함” X → “삼성 냉장고(모델명), LG 세탁기 포함” O
→ “잔금일 조정 가능” X → “2025년 6월 30일까지 잔금 유예 가능” O

2. 책임 주체 명확히 기재
→ “하자 수리” → “2025년 5월 31일까지 매도인이 수리 완료”로 작성

3. 당사자 서명 필수
→ 특약만 추가하고 서명 없으면 무효 가능성 있음
→ 중개인 포함 서명 필수!

---

자주 묻는 질문

Q. 특약을 쓰면 계약 내용이 바뀌는 건가요?
→ 아니요, 기본 계약 유지 + 조건 추가 역할

Q. 중개인이 ‘기본사항이라 따로 안 써도 된다’고 하면요?
→ 반드시 명문화하세요.
→ 기본사항이라도 나중에 “그땐 몰랐다”고 부인 가능

Q. 작성한 특약을 일방적으로 무시하면요?
→ 민법상 계약 위반 → 손해배상 청구 가능
→ 전자계약서도 동일 효력 인정

---

특약사항이 중요한 대표 상황들

• 전세/월세 연장 조건 협의
• 매도인 이사 지연 시 패널티
• 중도금 대출 조건 불충족 시 계약 무효화
• 계약 해제 시 위약금 면책 조건
• 반려동물 양육 허용 여부
• 공동명의 해소 등 지분 문제

→ 이 모든 건 계약서 본문엔 없고, 특약에서만 보호받을 수 있는 내용

 

✔️ 부동산 계약서,
내용은 짧지만 수천만~수억 원이 걸린 문서입니다.

✔️ 그만큼,
사소한 구두 약속이라도
특약사항에 반드시 기록해야 내 권리를 지킬 수 있어요.

✔️ 핵심 정리:

• 특약 미작성 = 말장난에 당할 위험
• 하자, 옵션, 일정 등은 반드시 서면 기록
• 당사자 서명 필수
• 내용은 구체적으로, 책임자는 명확하게

한 줄이면 되는 걸 안 써서
몇 백만 원 손해 보지 마세요.
‘말보다 문서’, 이게 부동산 계약의 진리입니다.