"전세 계약했는데 혹시 집주인이 보증금 못 돌려주면 어쩌죠?"
"비용은 얼마나 들고, 조건은 까다롭지 않나요?"
"지금 신청해도 늦지 않을까요?"
2025년에도 여전히
깡통전세(집값 < 전세금) 문제,
집주인 연체·경매 위험
이 심각한 상황입니다.
이럴 때, 세입자가 스스로 전세금을 보호하는 최선의 방법이 바로 '전세금 반환보증 가입'입니다.
오늘은 전세금 반환보증 가입 방법부터 비용, 가입 시 주의할 점까지 A to Z로 완벽 정리해드릴게요.
👉 내 전세금, 내가 지켜야 합니다.
전세금 반환보증이란?
✅ 전세금 반환보증이란?
- 세입자가 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 경우,
- 보증기관(주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증 등)이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.
핵심 효과:
- 집주인 파산/경매 상황에도 보증금 100% 보호
- 법적 소송 없이 신속히 보증금 회수 가능
💬 요약:
"집주인 상황과 상관없이, 내 보증금을 안전하게 지켜주는 보험이다."
전세금 반환보증 가입 대상자 (2025년 기준)
✅ 가입 가능한 사람
- 주택 전세계약을 체결한 세입자
- 임대차계약서 확정일자 + 전입신고 완료한 세입자
✅ 가입 가능한 주택
구분조건
| 아파트 | 전용 85㎡ 이하 (수도권은 135㎡ 이하 가능) |
| 다세대·연립주택 | 가능 |
| 단독주택 | 가능 |
| 오피스텔 | 주거용 등록된 경우만 가능 |
✅ 주의사항
- 전세계약 기간이 1년 이상이어야 함
- 보증금 한도는 지역별 상한 존재 (수도권 7억, 비수도권 5억 등)
- 임대인(집주인)이 보증보험 가입에 동의하지 않아도 세입자 단독 가입 가능 (단, 집 상태 확인 필요)
전세금 반환보증 가입 방법 총정리
1. 보증기관 선택
- 주택도시보증공사(HUG)
- SGI서울보증
- 하나손해보험 등 민간 보증사
📌 TIP:
HUG가 가장 대표적이지만, 민간보증사는 가입요건이 더 유연할 때도 있습니다.
2. 사전 서류 준비
필수 서류설명
| 임대차계약서 사본 | 확정일자 받은 계약서 사본 필수 |
| 주민등록등본 | 전입신고 완료 확인용 |
| 건물등기부등본 | 주택 소유자 정보 확인용 |
| 집주인 동의서(특정 경우) | (필요시) 임대인의 동의 또는 부동산 매매 정보 필요 |
3. 보증 신청
신청 방법:
- 보증기관 홈페이지 온라인 신청
- 또는 영업점 방문 신청 가능
💬 요약:
"정부24나 각 기관 홈페이지에서 비대면 신청도 점점 확대되고 있음!"
4. 심사 및 보증료 납부
- 보증기관이 주택 상태, 채권·채무관계 등을 심사
- 심사 통과 후 보증료(보험료) 납부 → 보증서 발급
5. 보증서 발급 완료
- 보증서 발급일 기준으로 보증 효력 발생
- 이후 계약 만료 시 문제 생기면 바로 보증기관에 청구 가능
전세금 반환보증 비용 (보증료)
✅ 평균 보증료율 (2025년 기준): 약 0.1% ~ 0.15%
예시:
- 전세금 2억 원 × 보증료율 0.13% = 연 26만 원
- 보증기간 2년이면 약 52만 원
📌 주의:
- 계약기간이 길수록 보증료도 비례해서 올라갑니다.
전세금 반환보증 가입 시 주의사항
1. 임대차계약 확정일자 필수
- 반드시 주민센터에서 확정일자 받아야 보증 가입 가능
2. 전입신고 완료해야 함
- 전입신고가 완료되어야 대항력(법적 권리) + 보증 가입이 완성됨
3. 집 상태, 근저당권 여부 체크
- 집에 선순위 근저당권이 있을 경우 가입 불가 또는 제한될 수 있음
- 전세보증금보다 근저당금액+기존 채권이 많으면 거절될 수 있음
💬 TIP:
등기부등본 떼어보고 근저당 설정 금액 꼭 확인하세요!
전세금 반환보증 실전 가입 플로우 요약
단계내용
| STEP 1 | 보증기관 선택 (HUG, SGI 등) |
| STEP 2 | 서류 준비 (계약서, 등본, 등기부등본) |
| STEP 3 | 온라인 or 방문 신청 |
| STEP 4 | 심사 + 보증료 납부 |
| STEP 5 | 보증서 발급 완료 (보장 시작) |
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 이미 입주해서 전세계약 중인데, 지금이라도 가입할 수 있나요?
✅ 답변:
가능합니다!
다만, 계약 시작일로부터 일정 기간(통상 3개월 이내) 안에 가입하는 게 심사에 유리합니다.
Q2. 집주인이 동의 안 하면 못 하나요?
✅ 답변:
아니요.
세입자 단독으로도 보증가입이 가능합니다.
(단, 집 상태에 따라 거절될 수도 있어요.)
Q3. 중간에 보증금 올리거나 계약 연장하면 다시 가입해야 하나요?
✅ 답변:
보증금이 올라가거나 기간이 늘어나면
보증금 변경 신고 및 추가 보증료 납부가 필요합니다.
전세금은
"집주인이 믿을 만해서" 지켜지는 게 아닙니다.
언제든지 상황은 변할 수 있고,
세입자 스스로 대비해야 합니다.
전세금 반환보증은 작은 돈으로 수억 원을 지키는 가장 확실한 보험입니다.
"내 보증금, 내 가족, 내 집… 직접 보호하세요."