전세금 떼이지 않으려면 반드시 확인해야 할 6가지 체크포인트
전세로 집을 구하다 보면,
아파트는 비싸고 원룸은 불편해서 결국 눈길이 가는 곳이 있습니다.
바로 오피스텔이죠.
📦 전세금만 내고 매달 월세 안 나가니 편하고
🚇 대부분 역세권에 신축이라 위치도 좋고
🏠 내부 구조도 아파트 못지않게 깔끔한 경우가 많습니다.
하지만!
오피스텔은 **‘주택이 아닌 건축물’**이기 때문에
아파트 전세와는 완전히 다른 주의사항이 존재합니다.
자칫 잘못하면 보증금 날릴 위험도 있습니다.
이번 글에서는 오피스텔 전세 계약 시
절대 놓쳐선 안 되는 핵심 체크리스트 6가지를
실전 중심으로 하나씩 정리해드립니다.
1. ‘주거용’인지 꼭 확인하세요
오피스텔은 법적으로 **‘업무용 건축물’**입니다.
즉, 주거 목적으로 사용되더라도
건축물대장에서 용도가 ‘업무시설’로만 돼 있으면 보호를 못 받을 수도 있어요.
📌 확인 방법
- 건축물대장 열람 → ‘주거용 오피스텔’인지 확인
- 전입신고 가능 여부 확인 (전입 가능해야 확정일자도 가능)
💬 “확정일자 + 전입신고”는 전세보증금 보호의 최소 조건입니다.
2. 등기부등본에서 ‘근저당’ 꼭 확인하세요
오피스텔은 다주택자나 투자용으로 보유한 집이 많기 때문에
**근저당권(담보대출)**이 설정된 경우가 많습니다.
이게 전세보증금보다 앞서 있으면?
💣 보증금 날릴 수 있습니다.
📌 확인 방법
- 등기부등본 열람 → 근저당권 설정된 은행/채권액 확인
- 보증금보다 앞선 순위의 담보가 있으면 절대 계약 금지
💡 예: 전세보증금 1억인데 근저당 1.2억? → 위험 신호!
3. ‘전세금 반환보증’ 가입 가능한 물건인지 체크
요즘은 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등을 통해
전세금 반환보증 가입이 가능합니다.
즉, 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보험사가 대신 물어주는 구조죠.
📌 조건 확인
- 임대인이 다주택자일 경우 가입 거절될 수 있음
- 보증금이 지역별 상한선 초과 시 가입 불가
- 1년 이상 계약, 전입신고 + 확정일자 필수
💬 “보증보험이 안 되는 전세는 다시 한 번 생각해봐야 합니다.”
4. 관리비 구조 꼭 물어보세요 (오피스텔은 폭탄 가능성 있음)
오피스텔은 ‘업무용’ 기준으로 관리비가 책정되기 때문에
주거용보다 훨씬 비쌀 수 있습니다.
✔️ 개별 냉난방, 전기세 별도
✔️ 건물 청소, 경비, 공용 수도료 등 항목 많음
✔️ 주차 유무, CCTV, 엘리베이터 관리비 등 별도 부과
📌 실전 팁
- 최근 3개월 관리비 명세서 요청
- 관리비 포함 항목 (난방/전기/수도/인터넷 등) 상세 확인
- 관리비 별도일 경우 매달 실부담액 파악하기
💡 예상보다 월 15~20만 원까지 나올 수 있어요!
5. 계약서 특약 꼼꼼히 적기
오피스텔 전세계약은 아파트 계약서와 조금 다르게 작성됩니다.
특히 ‘옵션’과 ‘시설물 상태’, ‘퇴실 시 원상복구 범위’를 확실히 정해놔야
보증금 분쟁을 줄일 수 있어요.
📌 계약서에 꼭 들어가야 할 내용
- 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 옵션 목록
- 벽지, 바닥 상태 등 사진 보관 + 상태 명시
- 퇴실 시 청소비 or 페널티 비용 명확히 기재
💬 “말로 한 약속은 증거가 안 됩니다. 꼭 문서화!”
6. 잔금일 기준으로 ‘확정일자’와 ‘전입신고’ 바로!
확정일자 + 전입신고는 전세보증금 지키는 가장 강력한 무기입니다.
오피스텔은 특히 다주택자 명의가 많아
이 선순위 여부가 생존을 가릅니다.
📌 실전 루틴
- 잔금 당일 or 다음날 바로 동 주민센터 방문
- 전입신고 + 확정일자 신청 (무료)
- 전입신고 전엔 택배나 주소 변경도 미루기!
💡 이거 놓치면 선순위 못 잡고, 보증금 밀릴 수 있습니다!
오피스텔 전세, 싸다고 덥석? 아니죠.
오피스텔 전세는
✔️ 위치 좋고
✔️ 구조도 괜찮고
✔️ 자취/1인 가구에 딱 맞는 매물도 많지만,
반드시! 아래 체크리스트를 거친 후 계약하세요.
📝 오피스텔 전세 계약 체크리스트 요약
| ✅ 주거용 여부 | 건축물대장 확인, 전입 가능 여부 |
| ✅ 등기부등본 | 근저당권, 소유자 확인 |
| ✅ 보증보험 | 가입 가능 여부 (SGI, HUG) |
| ✅ 관리비 구조 | 포함 항목, 평균 금액 확인 |
| ✅ 계약서 특약 | 옵션, 퇴실 조건, 원상복구 항목 명시 |
| ✅ 전입신고 & 확정일자 | 잔금일 이후 1일 내 처리 |