부부 공동명의일 때 대출, 어떻게 해야 가장 유리할까?

 

 

“부부가 같이 집을 사는데,
대출도 같이 받는 게 무조건 좋은 건가요?”
“공동명의로 하면 대출 더 많이 나오나요?”
“혹시 DSR에서 불리해질 수도 있다는데…?”

이 질문, 집 살 때 진짜 많이 나오는 고민입니다.
특히 2025년 현재는
DSR 규제가 빡세지고,
맞벌이 부부가 대출을 어떻게 나눠 받느냐에 따라
주택담보대출 한도와 조건이 크게 달라지기 때문에
더더욱 신중하게 설계해야 합니다.

오늘은
부부 공동명의일 때 대출은 어떻게 구성하는 게 유리한지,
단독명의과 비교해 뭐가 다르고,
대출 한도, DSR 계산, 세금, 추후 양도세까지
2025년 기준으로 정확하게 정리해드릴게요.

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공동명의란?

부부가 집을 살 때
**소유권을 5:5로 나누는 걸 ‘공동명의’**라고 합니다.
등기부등본에 남편/아내 이름이 모두 올라가는 거죠.

반대로, **한 명만 소유권을 갖는 건 ‘단독명의’**라고 합니다.
이게 왜 중요하냐면…
→ 대출 심사, 세금, 양도세, 상속, 증여까지 전부 영향을 주기 때문이에요.

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대출 한도 계산: 공동명의 vs 단독명의

주담대는 기본적으로 DSR(총부채원리금상환비율) 기준으로
대출 한도가 정해지는데요,
이때 부부 중 몇 명이 대출에 참여하느냐가 중요합니다.

1. 단독명의 + 단독 대출

• 명의자 1명 기준 소득으로 DSR 계산
• 대출금 상환도 본인이 전부 책임
• 장점: 심사 간단, 추후 처분·세금도 명확
• 단점: 소득이 낮으면 대출한도 부족할 수 있음

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2. 공동명의 + 공동대출 (부부합산)

• 부부 소득을 합산하여 DSR 적용
  → 연소득이 높아지므로 대출 한도도 커짐
• 상환도 공동 책임 (연대보증 or 공동 채무자)

✔️ 예:
남편 연봉 4,000 + 아내 연봉 3,000
→ 총 7,000만 원 소득 기준
→ DSR 40% 적용 시 월 233만 원까지 상환 가능
→ 대출한도 약 3억 5천만 원 이상 가능

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3. 공동명의 + 한쪽 명의만 대출 (단독 차주)

• 실무에서 가장 헷갈리는 방식
• 공동명의지만 대출은 남편 명의만 실행
  → 아내 소득 미반영 = 대출한도 줄어듦
  → 하지만 향후 양도세 절세 목적일 땐 유리할 수 있음

✔️ 요즘은 금융기관에서도 이 방식 선호하지 않음
→ 소유자는 공동인데, 상환 책임은 한 명이라 부담 크기 때문

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DSR 계산, 어떻게 적용되나요?

구분적용 방식

단독명의	본인 소득 기준 DSR 계산
공동명의 + 공동대출	부부 합산 소득 기준으로 계산 (DSR 완화 적용 가능)
공동명의 + 단독대출	단독 명의자 소득 기준으로만 계산 → 불리

→ 맞벌이 부부는 공동명의 + 공동대출이 대부분 유리합니다.
→ 다만 소득 차이가 크거나, 한 명이 연체 이력 있는 경우엔
단독명의도 고려할 수 있어요.

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금리는 어떤가요?

금리는 차주의 신용등급, 연소득, 거래 조건에 따라 결정되지만
공동대출 시에는 두 사람의 조건이 모두 반영됩니다.

→ 둘 중 한 명이 신용이 낮다면 오히려 단독 대출이 유리할 수도 있어요.
→ 은행마다 대출 시뮬레이션 받아보고 결정하는 것이 안전합니다.

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향후 세금까지 고려해야 한다면?

항목단독명의공동명의

취득세	동일
양도소득세	고가주택(12억 초과) 시 단독은 전액, 공동은 분할 과세
보유세	공동명의는 1인 기준 분산 가능 → 일부 절세 효과
상속·증여	공동명의면 증여로 간주될 수 있음 → 세무 상담 필요

✔️ 단기 차익, 고가주택 처분 예정이라면 공동명의가 유리한 경우 많음
✔️ 반면 추후 이혼·증여 가능성 고려한다면 단독명의가 깔끔

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실전 꿀팁 모음

대출 실행 전, 은행에 반드시 공동 vs 단독 시뮬레이션 요청
→ DSR, 금리, 한도 모두 비교해보기

연봉 차이 클 경우 → 고소득자 명의 우선 고려
→ 이때 단독명의 + 배우자 연대보증 구조 가능

보금자리론, 특례보금자리론은 공동명의도 OK
→ 부부합산 DSR 완화 기준 적용 가능

주택 처분 계획이 있다면 세무사 상담도 병행
→ 단기 매매 시 양도세 영향 매우 큼

임대 목적 or 법인 투자면 단독명의로 진행 권장
→ 절세 설계 시 복잡도 ↓

 

부부 공동명의 시 대출은
→ 소득 구조, 신용 상태, 향후 자산 계획에 따라 달라집니다.
대출 한도 넓히고 싶다면
→ 공동명의 + 공동대출 조합이 가장 유리한 경우 많음
반면, 신용 점수, 세금, 처분 계획 고려하면 단독도 장점 많음

결국 정답은 없습니다.
‘지금’ 한도가 급한가요,
아니면 ‘나중’ 세금이 더 부담인가요?

이 질문에 대한 답이,
당신의 명의 전략을 정해줄 겁니다.