LTV, DTI, DSR이 도대체 뭐길래 내 대출 한도가 줄죠?

 

 

“집 보러 갔다가 은행 상담받았는데…
LTV 때문에 대출이 안 된다네요?”
“DSR로 막힌다고요? 그게 뭐죠??”
“왜 저보다 집 잘 산 사람은 더 많이 대출받는 거예요?”

이런 말, 한 번이라도 해보셨다면 이 글 제대로 찾아오셨습니다.

대출 얘기만 나오면 무조건 나오는 세 글자:
LTV, DTI, DSR.
용어만 봐도 머리 아프고,
이게 내 대출이랑 무슨 상관인지 잘 모르겠고…
막막하셨죠?

오늘은 정말 쉽게,
진짜 현실 예시로,
이 세 가지를 정확히 비교하면서
내 대출 한도에 어떤 영향을 주는지,
그리고 어떻게 대비하면 좋은지
2025년 기준으로 풀어드립니다.

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1️⃣ LTV (Loan To Value)

→ 담보가치 대비 대출 비율

말 그대로
“집값 기준으로 얼마나 빌려줄 수 있냐”는 뜻이에요.

예를 들어,
집값이 5억인데 LTV가 70%라면
최대 3억 5천만 원까지 대출 가능하단 말입니다.

LTV는 지역이나 정책에 따라 달라져요:

• 투기과열지구: 보통 40%~50%
• 비규제지역: 70%까지도 가능
• 생애최초 주택구입자: 80%까지 완화 가능 (특례 조건 시)

핵심: 집값 기준으로 계산됨
→ 소득은 적어도, 담보가치만 충분하면 꽤 큰 대출 가능

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2️⃣ DTI (Debt To Income)

→ 소득 대비 ‘주택 관련 대출’ 상환 비율

“너 월급 얼마니?
그 중 몇 %를 주택대출 갚는 데 쓸 거야?”
이걸 따지는 게 DTI입니다.

예시)
연봉 5,000만 원 = 월 소득 약 417만 원
DTI 40%라면 → 월 167만 원까지만 대출 상환 가능

이 기준을 넘기면?
→ 대출 한도 줄거나, 아예 대출 거절될 수 있어요.

주택대출 중심만 포함 (예: 주담대)
신용대출, 자동차 할부 등은 계산에 빠짐

DTI는 이제 일부 지역, 조건에만 적용돼요.
대신 DSR이 더 강하게 적용됩니다.

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3️⃣ DSR (Debt Service Ratio)

→ 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 비율

이게 지금 제일 중요한 규제입니다.
2025년 현재 대출 심사에서 가장 큰 영향력을 갖고 있어요.

DSR은 이렇게 계산돼요:

모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등)
→ 원리금 총합을
→ 내 연간 소득으로 나눈 비율

예시)
연봉 6,000만 원 → 월 소득 500만 원
DSR 40% 기준이면 → 한 달에 대출 원리금 합계 200만 원까지

즉,
카드론 30만 원 + 자동차 할부 40만 원 + 주담대 130만 원
→ 끝입니다. 이 이상은 대출 불가.

신용대출까지 포함
DSR 때문에 대출 못 받는 사례 가장 많음
“소득은 괜찮은데 왜 안 나와요?” → DSR 때문

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세 가지, 비교 정리 한 번에

구분기준포함 범위영향력

LTV	집값	담보대출	중간 (지역 따라 다름)
DTI	소득	주택대출	제한적 (현재 일부만 적용)
DSR	소득	모든 대출	★가장 강함★ (대출 한도 결정자)

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현실 적용 사례 (2025년 기준)

사례 1: 무주택 직장인 A씨

• 연봉 5천만 원
• 청약통장 5년
• 마이너스통장 2천만 원 쓰는 중

→ 3억짜리 아파트 청약 도전
→ LTV는 70% 가능 = 2.1억 가능
→ BUT! 마통이 DSR에 포함돼서 → 실제 한도 1.6억으로 줄어듦

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사례 2: 신혼부부 B씨

• 연봉 합산 8,500만 원
• 대출 없음
  → 생애최초 주택구입 혜택
  → LTV 80% 적용 + DSR 60%까지 가능
  → 실수요자라면 3~4억 대출 가능성 충분

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대출 한도 늘리는 실전 팁

마이너스통장, 신용대출 먼저 줄이기
→ 특히 마통은 한도 전체가 DSR에 반영됨

배우자 소득 합산 전략
→ 맞벌이라면 합산으로 DSR 상향 가능

특례보금자리론, 생애최초 우대대출 활용
→ LTV 80%까지 허용 + DSR 일부 완화

카드론, 할부 있으면 조기 상환
→ 월 상환액 줄여야 DSR 여유 생김

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대출 준비 체크리스트

• 내가 원하는 집의 실거래가
• 해당 지역 LTV 기준
• 연소득 기준 (급여명세서 or 소득금액증명원)
• 현재 보유 대출 현황 (신용, 마통, 할부 등)
• 보증기관 활용 여부 (주금공, HUG 등)

→ 이거 5가지만 정리하면
내 대출 한도가 정확히 계산됩니다.

 

LTV = 집값 기준 → 얼마나 담보로 인정해줄까?
DTI = 내 월급 기준 → 주택대출만 얼마나 감당할 수 있나
DSR = 내 전체 빚 기준 → 모든 대출 상환 능력 따짐

이제는 LTV보다 DSR이 대출의 기준입니다.
내가 왜 대출이 줄었는지,
앞으로 뭘 조정해야 하는지 감이 오셨을 거예요.

모르면 대출 막히고, 알면 한도가 살아납니다.
오늘부터라도 하나씩 정리해보세요.
집값보다 중요한 건 “내가 빌릴 수 있는 능력”입니다.