1세대1주택 장기보유특별공제 조건 (2025년 변경사항)

 

"1주택자면 양도세 거의 안 낸다던데, 진짜야?"

맞습니다.
다만 그 조건이 꽤 까다롭고, 2025년부터 더 강화됐습니다.
특히
✔️ 보유기간
✔️ 거주기간
✔️ 공제율
이 세 가지를 모두 정확히 맞춰야
진짜로 양도세 부담을 대폭 줄일 수 있습니다.
오늘은 1세대1주택 장기보유특별공제 조건과
2025년부터 달라진 점을 완벽하게 정리해드리겠습니다.

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1세대1주택 장기보유특별공제란?

 
장기보유특별공제란?

• 1세대가 1주택을 장기간 보유하면,
• 양도소득세 계산 시 양도차익에서 일정 금액을 공제해주는 제도입니다.

왜 중요할까?

• 공제율이 크면 클수록,
• 최종적으로 내야 할 양도세가 줄어들기 때문입니다.

실제로

• 장기보유특별공제를 제대로 받으면,
• 양도차익 수억 원도 세금 없이 넘어가는 경우도 가능합니다.

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 2025년 기준 장기보유특별공제 조건 총정리

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1️⃣ 기본 조건: 1세대 1주택일 것

• 세대 전원이 1주택만 보유하고 있어야 함
• 세대란: 배우자, 직계존비속(같이 사는 부모, 자녀 포함)

✅ 주의:

• 2주택 보유자는 원칙적으로 혜택 없음 (일시적 2주택 예외 있음)

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2️⃣ 보유기간과 거주기간 모두 충족

• 2025년부터는
• 단순히 '오래 보유'만으로 공제율을 다 받지 못합니다.

이제는 '보유' + '거주' 조건을 모두 충족해야 최고 공제율을 받을 수 있습니다.

구분요건

보유기간 요건	3년 이상 보유
거주기간 요건	2년 이상 실제 거주(수도권·조정대상지역 내 주택은 필수)

✅ 핵심 요약:

• 보유기간만 길고 거주기간 짧으면 최대 공제율 못 받음
• 둘 다 맞춰야 혜택 극대화 가능

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3️⃣ 공제율 구조 (2025년 변경)

2025년 기준 공제율:

• 보유기간에 따라 연 2%씩, 최대 40%까지 공제
• 거주기간에 따라 연 2%씩, 최대 40%까지 추가 공제

✅ 즉, 최대 80% 공제 가능 (보유 40% + 거주 40%)

구분공제율

3년 보유	보유 6%
5년 보유 + 2년 거주	보유 10% + 거주 4% = 총 14%
10년 보유 + 10년 거주	보유 20% + 거주 20% = 총 40%
15년 보유 + 15년 거주	보유 30% + 거주 30% = 총 60%
20년 보유 + 20년 거주	보유 40% + 거주 40% = 총 80% (최대치)

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2025년 장기보유특별공제 변경사항 정리

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1. "보유"만으로 혜택 받던 시대 끝

• 과거: 10년 보유만 하면 공제율 80% 가능했음
• 2025년부터: 보유와 거주를 모두 채워야만 80% 공제 가능

한마디 요약:
"살지도 않고 오래 들고만 있으면 세금폭탄 맞는다."

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2. 거주요건 강화

• 수도권, 조정대상지역 소재 주택은 무조건 2년 이상 실거주해야 혜택
• 비수도권 지역은 조건이 다소 완화될 수 있음(케이스 바이 케이스)

주의:

• 전세를 줬던 기간은 거주기간으로 인정 안 됨
• 세대주 전입+실제 거주 필수

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3. 적용대상 강화

• 법 시행일(2025년 1월 1일) 이후 양도하는 주택부터 적용
• 기존 매도계획이 있던 사람들도 일정부분 영향 받을 수 있음

✅ TIP:
2025년 안에 매도할 예정이라면 거주기간을 꼭 다시 점검!

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장기보유특별공제 실전 계산법

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예시 1: 제대로 준비한 경우

• 서울 아파트 2010년 취득
• 2025년 현재: 보유 15년, 실거주 15년

✅ 공제율: 보유 30% + 거주 30% = 총 60% 공제
5억 양도차익 → 3억 공제 → 2억 과세 대상

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예시 2: 보유만 했던 경우

• 경기 아파트 2015년 취득
• 2025년 현재: 보유 10년, 실거주 0년(전세 줌)

✅ 공제율: 보유 20% + 거주 0% = 총 20% 공제
5억 양도차익 → 1억 공제 → 4억 과세 대상
(→ 양도세 부담 훨씬 커짐)

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한눈에 보는 2025년 장기보유특별공제 요약

항목2025년 기준 정리

1세대 1주택 요건 충족	필수 (일시적 2주택 예외 적용)
보유기간	3년 이상 필수
거주기간	2년 이상 필수 (조정대상지역은 특히 주의)
공제율 구조	보유 2%/년 + 거주 2%/년, 최대 80%
적용 대상	2025년 1월 1일 이후 양도 건부터 적용

 

2025년부터
"보유만 길면 장기보유특별공제 풀로 받는 시대"는 끝났습니다.
이제는
오래 들고 실제로 살고 증빙도 완벽하게 준비해야
진짜로 양도세를 확 줄일 수 있습니다.
"1주택자 혜택,
'거주' 없으면 '공제'도 없다.
2025년은 무조건 실거주가 답이다."